No Brasil, o déficit qualitativo de domicílios urbanos alcança 38,9%
Estudo aponta déficit habitacional em 15 países da América Latina e Caribe e revela que 20% dos domicílios urbanos apresentam carências severas
1 ABR 2026 - 12H17 • Por Wilson LopesO ‘Anuário da Habitação da América Latina e do Caribe 2025’ revela que o acesso à propriedade da moradia oscila entre 60% e 70% na maioria dos países, com níveis mais altos no Paraguai (~78%) e mais baixos na Colômbia (~40%). No Brasil, o índice alcança 71,3%.
O estudo, publicado pelo Banco de Desenvolvimento da América Latina e do Caribe (CAF), em conjunto com o Lincoln Institute of Land Policy, reúne informações de 2024 de 15 países: Argentina, Barbados, Brasil, Chile, Colômbia, Costa Rica, El Salvador, Equador, Honduras, México, Panamá, Paraguai, Peru, República Dominicana e Uruguai.
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Contudo, os dados não refletem necessariamente a segurança da posse, nem a formalidade ou adequação, já que em muitos casos resultam tanto da persistência da autoconstrução informal como da limitada mobilidade residencial. Segundo o relatório, em média, 20% dos domicílios urbanos apresentam carências severas, embora os resultados variem muito segundo o país e a metodologia de medição do déficit.
O anuário analisou um conjunto de 261 variáveis e indicadores que cobrem 13 dimensões-macro (economia e demografia), mercado habitacional, sistema de financiamento, captação de recursos, crédito hipotecário para as famílias, crédito para a produção, microfinanciamento habitacional, subsídios e acessibilidade econômico-financeira, informalidade, mercado do solo, questões fiscais, inclusão por gênero e raça, sustentabilidade.
A publicação conta com análises relevantes sobre o setor habitacional de cada um dos 15 países, paralelamente a recortes regionais, reflexões sobre os principais desafios e oportunidades e estudos de caso.
Financiamento habitacional
Conforme o anuário, o crédito hipotecário como proporção do PIB continua mostrando fortes disparidades. Chile (~28%), Barbados (27%) e Panamá (23%) lideram o mercado de financiamento habitacional, seguidos pelo Brasil, Colômbia, Equador, El Salvador e México com valores entre 7,4% e 11%.
Os demais países apresentam níveis baixos, sendo o caso mais grave o da Argentina, com apenas 0,2%. Entre as razões desses baixos níveis de profundidade destacam-se a baixa acessibilidade à moradia (em função de preços crescentemente desacoplados das rendas), as altas taxas de juros – acima de 8% a.a. (exceto em Barbados, Panamá e Uruguai), assim como a dificuldade dos trabalhadores informais para ter acesso ao crédito hipotecário formal.
“O investimento público em moradia permanece baixo na maioria dos países. Na média regional, os recursos públicos destinados à moradia não superam 1% do PIB, demostrando o limitado alcance dos programas de interesse social.”
Tendências regionais e desafios estruturais
O anuário aponta que o déficit qualitativo afeta todos os países, com particular incidência em zonas urbanas onde o crescimento da autoconstrução supera a capacidade estatal de regulação e assistência técnica. No entanto, a produção de moradia nova continua sendo a principal estratégia de política habitacional na região.
“Os baixos níveis de acessibilidade mostram uma tendência ao aprofundamento da dificuldade de acesso: só o Uruguai e a Costa Rica apresentam melhorias no acesso relativo à moradia formal. No restante dos países, a relação entre renda e preço continua sendo desfavorável, piorando ou, no melhor dos casos, mantendo a segmentação territorial do acesso à moradia digna em áreas urbanas.”
Tanto o CAF quanto o Lincoln Institute acreditam que a persistência da informalidade, a precariedade do estoque existente e a necessidade de maior acessibilidade exigem um novo ciclo de políticas habitacionais concentradas na qualidade, localização e sustentabilidade da moradia, assim como a expansão de instrumentos financeiros inovadores e acessíveis para os segmentos de baixa renda e informais.
Déficit habitacional qualitativo/quantitativo
O ‘Anuário da Habitação’ contou com a consultoria do economista brasileiro Henrique Bottura Paiva, consultor de organizações internacionais e nacionais sobre o tema. Para ele, os aumentos do nível de emprego e da renda pressionam a demanda habitacional a curto prazo.
O economista observa que a política monetária restritiva manteve o custo do crédito elevado, com a SELIC alta e amplos spreads bancários, restringindo a compra financiada e pressionando sobretudo o mercado de aluguel.
“A retomada do programa Minha Casa, Minha Vida, com um aporte de R$ 9,9 bilhões em 2024, sinaliza a prioridade política para a habitação social, embora ainda muito aquém dos aportes orçamentários do período 2010-2015. Contudo, sua efetividade é desafiada pela aceleração dos preços dos imóveis e pelo alto volume orçamentário necessário para atingir a base da pirâmide econômica, marcada pela prevalência da informalidade do mercado de trabalho e na qual se concentra o déficit habitacional.”
Paiva sinaliza que, com relação ao financiamento, em função de novas restrições regulatórias para os instrumentos de mercado, as fontes tradicionais de recursos, como a poupança (SBPE), voltaram a se fortalecer, respondendo por 48,5% dos financiamentos em 2024.
Segundo o estudo, o déficit qualitativo/estoque de domicílios urbanos alcança 38,9% no Brasil, enquanto a taxa de propriedade chega a 71,3%.
O estudo define como déficit habitacional qualitativo o número de moradias existentes que, embora ofereçam abrigo, são consideradas inadequadas e necessitam de algum tipo de melhoria. A inadequação pode decorrer da baixa qualidade construtiva, da superlotação, da ausência de serviços básicos, de segurança de posse ou de deficiências estruturais (de acordo com a metodologia adotada). Mede, portanto, a lacuna na adequação habitacional. Já o déficit habitacional quantitativo refere-se tipicamente ao número de unidades habitacionais adicionais necessárias para eliminar a lacuna entre o estoque de moradias existente e o número de famílias que necessitam de abrigo adequado. Mede a escassez absoluta de moradias em relação às necessidades das famílias/domicílios.
Minha Casa, Minha Vida
Em março de 2025, o Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou novas regras, com a ampliação dos limites de renda das famílias e dos valores máximos de financiamento de imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
A Faixa 4 passou de R$ 12 mil para R$ 13 mil. Na Faixa 1, foi criada uma nova taxa de juros de 4,50% ao ano para famílias com renda entre R$ 2.850,01 e R$ 3.200, abaixo dos 4,75% anteriores. Nas faixas 3 e 4, os limites de financiamento também foram ampliados: de R$ 350 mil para R$ 400 mil (+14%) na Faixa 3; de R$ 500 mil para R$ 600 mil (+20%) na Faixa 4.
Segundo o governo, as mudanças devem ampliar o acesso ao programa a 87,5 mil famílias com juros menores; 31,3 mil novas famílias na Faixa 3; 8,2 mil famílias incluídas na Faixa 4. A ampliação contará com recursos do Fundo Social, com cerca de R$ 31 bilhões destinados ao programa. A previsão é que esse reforço comece a ser usado no segundo semestre de 2026.
Atuação dos municípios
A Confederação Nacional de Municípios (CNM) entende que o ‘Anuário de Habitação’ pode subsidiar gestores públicos e ampliar o debate sobre políticas habitacionais na região, a partir de uma base de dados consolidada e comparável entre os países.
A CNM avalia que o planejamento urbano e as normativas de uso do solo são de responsabilidade dos municípios e também podem contribuir para a expansão da informalidade.
“Regulamentações desatualizadas, pouco flexíveis e processos de licenciamento urbanístico complexos excluem amplos setores da população do acesso formal. Os regulamentos de zoneamento, construção e parcelamento do solo costumam ser elaborados para moradias de rendas médias e altas, elevando os custos do solo e da produção da moradia formal, e consequentemente, limitando a oferta acessível para as camadas mais populares da população.”
A confederação observa, também, que o anuário aponta que a ausência de planejamento urbano preventivo integrado e orientado às mudanças do clima impacta na oferta e cobertura insuficiente de infraestrutura básica, como saneamento básico, mobilidade, energia e internet, e contribui para a expansão de novos assentamentos e a consolidação em novas áreas, aprofundando os déficits de oferta e acesso com qualidade de serviços públicos.
Com informações do Banco de Desenvolvimento da América Latina e do Caribe (CAF) e da Confederação Nacional de Municípios (CNM).
@agendacaf @landpolicy @portalcnm
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