O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, por unanimidade, que municípios brasileiros não podem estabelecer alíquotas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) com base na área do imóvel. O julgamento do Tema 1.455 da repercussão geral foi encerrado em 5 de agosto de 2026 e criou um parâmetro que deverá ser observado nos processos semelhantes em todo o país.
A decisão restringe a autonomia das prefeituras para definir a progressividade do imposto, mas não impede que a área do imóvel seja considerada na formação do seu valor venal.
O processo que chegou ao Supremo teve origem em Chapecó, em Santa Catarina. A Lei Complementar Municipal n.º 639/2018 estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 m². A Justiça catarinense considerou a regra inconstitucional e determinou que a cobrança fosse recalculada pela alíquota de 0,5%, além da devolução dos valores pagos a mais pelo contribuinte.
O município recorreu ao STF sob o argumento de que imóveis maiores poderiam representar utilização mais intensa da infraestrutura e dos serviços urbanos e, portanto, justificar uma tributação diferenciada. O ministro Dias Toffoli, relator do caso, rejeitou essa interpretação.
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O que o STF considerou constitucional
A Constituição Federal permite que o IPTU seja progressivo de acordo com o valor do imóvel. Também admite alíquotas diferentes conforme a localização e o uso da propriedade. A área, porém, não aparece entre esses critérios como fundamento autônomo para aumentar a alíquota.
A diferença é importante: metragem pode participar da avaliação do imóvel, mas não pode funcionar, por si só, como um gatilho para aplicar uma alíquota maior.
Em termos práticos, uma prefeitura pode considerar características físicas do imóvel, inclusive sua área, para chegar ao valor venal — estimativa utilizada como base para o cálculo do IPTU. O que ficou vedado é estabelecer, por exemplo, que imóveis acima de determinada metragem estarão automaticamente sujeitos a uma alíquota maior.
Decisão tem alcance nacional
O impacto da decisão ultrapassa o caso de Chapecó porque o julgamento ocorreu sob o regime de repercussão geral. Isso significa que a tese estabelecida pelo STF deve orientar os demais tribunais e processos que discutam a mesma questão constitucional.
O alcance nacional já havia sido sinalizado antes do julgamento. Em 4 de maio de 2026, o ministro Dias Toffoli determinou a suspensão dos processos sobre o tema que estavam em tramitação no país até que o Supremo definisse a questão.
A Confederação Nacional de Municípios (CNM) acompanhou o julgamento justamente pelo potencial impacto sobre a arrecadação e sobre a competência tributária das prefeituras. Antes da decisão, a entidade havia destacado que a questão poderia atingir municípios que utilizavam critérios semelhantes de cobrança.
O precedente surgiu em Chapecó
O caso catarinense é relevante porque transformou uma regra tributária municipal específica em uma discussão constitucional de alcance nacional.
A legislação de Chapecó (SC) estabelecia uma alíquota de 1% para imóveis residenciais com pelo menos 400 m² de área construída. O entendimento firmado pelo STF impede que esse tipo de diferenciação seja mantido quando a metragem for utilizada diretamente para definir a alíquota.
O julgamento também uniformiza uma questão que vinha recebendo interpretações diferentes em tribunais. A repercussão geral foi reconhecida justamente porque o tema apresentava relevância jurídica e econômica e poderia afetar tanto as finanças municipais quanto os contribuintes.
O que muda para proprietários e prefeituras
Para os municípios, a principal consequência é a necessidade de revisar leis que utilizem a metragem como critério direto para estabelecer alíquotas progressivas do IPTU, observando os limites definidos pela Constituição.
Para os proprietários, a decisão pode abrir discussões judiciais em situações nas quais o IPTU tenha sido calculado com alíquota maior exclusivamente em razão da área do imóvel. Entretanto, a possibilidade de restituição de valores pagos depende da situação concreta, da legislação aplicável e dos prazos judiciais ou administrativos pertinentes. A decisão do STF, por si só, não significa devolução automática de todos os valores cobrados anteriormente.
Outro ponto importante é que a decisão não elimina a utilização da área na tributação imobiliária. A metragem continua sendo uma característica relevante para a avaliação do imóvel e para a determinação do valor venal. O que o STF proibiu foi seu uso como critério independente para elevar a alíquota.
Contexto constitucional
A controvérsia está relacionada à Emenda Constitucional n.º 29/2000, que ampliou as possibilidades de progressividade do IPTU. O artigo 156 da Constituição passou a permitir que o imposto seja progressivo em razão do valor do imóvel e estabeleceu a possibilidade de diferenciação das alíquotas conforme sua localização e uso.
O STF concluiu que a área do imóvel não pode ser incorporada a esse conjunto de critérios como uma nova forma autônoma de progressividade. A tese firmada foi:
“É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel.”
A receita do IPTU entra no caixa da prefeitura e pode financiar serviços e investimentos como saúde, educação, pavimentação, drenagem, limpeza urbana, iluminação pública, assistência social, manutenção de espaços públicos, obras e despesas administrativas (Daniel Castellano/SMCS)IPTU ajuda a financiar saúde, educação e obras nos municípios
O IPTU é uma das principais fontes de receita própria das prefeituras, mas seu peso varia conforme o tamanho do município, o mercado imobiliário e a capacidade de arrecadação. Em cidades maiores e com imóveis mais valorizados, o imposto pode representar uma parcela significativa das receitas; em municípios pequenos, a dependência de transferências da União e dos estados costuma ser maior.
O dinheiro arrecadado com o IPTU não tem uma destinação específica. A receita entra no caixa geral da prefeitura e pode financiar serviços e investimentos como saúde, educação, pavimentação, drenagem, limpeza urbana, iluminação pública, assistência social, manutenção de espaços públicos, obras e despesas administrativas.
Há, porém, vinculações constitucionais. Os municípios devem aplicar pelo menos 25% da receita resultante de impostos e determinadas transferências na educação e 15% na saúde. Isso não significa que 25% do IPTU vá diretamente para a educação e 15% para a saúde, pois os percentuais são calculados sobre uma base mais ampla de receitas.
Por ser uma receita própria, o IPTU também é estratégico para a autonomia financeira municipal. Quanto maior for a capacidade de arrecadar impostos como IPTU e ISS, menor tende a ser a dependência de recursos transferidos por outras esferas de governo.
Nesse contexto, a decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que impede os municípios de utilizarem diretamente a área do imóvel para estabelecer alíquotas maiores de IPTU pode afetar a arrecadação de cidades que adotavam esse critério. A metragem continua podendo ser considerada na avaliação do imóvel e na definição de seu valor venal, mas não pode, isoladamente, determinar uma alíquota maior.
Com informações do Supremo Tribunal Federal (STF) e da Confederação Nacional de Municípios (CNM).
@supremotribunalfederal @portalcnm
Acesse o Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1593784
