A Comissão Europeia apresentou em 9 de setembro de 2026 uma proposta de regulamentação para dar mais segurança jurídica a governos nacionais, regionais e municipais que pretendam adotar medidas contra a pressão sobre o mercado de habitação.
Entre as possibilidades está a restrição de aluguéis de curta duração, como os oferecidos por Airbnb e outras plataformas, em áreas onde haja evidências de que esse tipo de atividade esteja reduzindo a disponibilidade ou aumentando o custo das moradias.
A medida faz parte do Affordable Housing Act, ainda em tramitação, e não significa que o Airbnb esteja sendo proibido em toda a União Europeia.
A proposta estabelece que as restrições não poderão ser aplicadas de maneira generalizada. As autoridades deverão demonstrar que os aluguéis de curta duração contribuíram de forma significativa para problemas de disponibilidade ou acessibilidade da moradia durante pelo menos três anos e que medidas menos restritivas não seriam igualmente eficazes. As ações também deverão ser direcionadas, necessárias e proporcionais ao problema identificado.
O foco está principalmente em cidades, regiões metropolitanas, ilhas e destinos turísticos onde a demanda por imóveis supera significativamente a oferta. A Comissão Europeia afirma que a escassez de moradias continua sendo o problema estrutural do mercado, mas reconhece que o uso de imóveis para fins não residenciais — incluindo aluguéis de curta duração, segunda residência e imóveis vazios — pode agravar a situação em determinados mercados locais.
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Aluguéis de curta duração cresceram 93%
Um dos dados que fundamentam a discussão é o crescimento de 93% dos aluguéis de curta duração entre 2018 e 2024, considerando quatro grandes plataformas digitais. Em alguns dos destinos turísticos mais procurados da Europa, esse tipo de acomodação pode representar até 20% do estoque habitacional.
A dimensão varia muito entre as localidades. O percentual de 20% não representa a média europeia, mas o patamar observado em determinados mercados turísticos sob forte pressão. Na União Europeia na totalidade, os aluguéis de curta duração correspondem a cerca de 1,2% do estoque total de moradias, segundo dados citados pela Euronews.
O contraste ajuda a explicar o desenho da proposta: Bruxelas não pretende estabelecer um limite único para todo o bloco, mas criar critérios para que as autoridades possam agir onde o impacto local for comprovado.
Segundo a Comissão Europeia, os preços das casas aumentaram quase 60% entre 2013 e 2024 (Magnific)Preços das casas subiram quase 60%
A discussão ocorre em um mercado imobiliário que passou por forte valorização. Segundo o Centro Comum de Investigação (JRC) da Comissão Europeia, os preços das casas na União Europeia aumentaram quase 60% entre 2013 e 2024, enquanto os aluguéis médios subiram cerca de 20% no período.
A Comissão também aponta que 51% dos europeus que vivem em cidades consideram a habitação um problema imediato e urgente em seu local de residência.
O problema é particularmente visível em grandes destinos turísticos e centros urbanos. Lisboa, Barcelona e Praga, por exemplo, aparecem no debate europeu sobre os efeitos da transformação de imóveis residenciais em unidades destinadas ao turismo. A Euronews cita reclamações de moradores dessas cidades sobre a redução da oferta residencial e o aumento dos preços.
Lisboa, Barcelona e outras cidades
Em cidades turísticas, o conflito envolve uma questão central: o mesmo imóvel pode atender a dois mercados diferentes.
Quando destinado ao aluguel de longa duração, ele integra a oferta disponível para moradores. Quando transformado em hospedagem de curta duração, passa a atender principalmente visitantes. Em mercados em que a oferta de imóveis é limitada, uma migração significativa de unidades para o turismo pode aumentar a pressão sobre o mercado residencial.
A Comissão Europeia, entretanto, não afirma que os aluguéis de curta duração sejam a causa da crise habitacional. O próprio texto da proposta identifica a insuficiência estrutural de oferta de moradias como um fator central.
Por isso, o pacote também recomenda medidas para aumentar a construção, acelerar licenciamento, facilitar reformas e reutilização de edifícios e ampliar investimentos em habitação.
O que muda para proprietários e plataformas?
A proposta poderá permitir que autoridades locais adotem medidas contra operadores comerciais que administram diversos imóveis para aluguel turístico, desde que os critérios estabelecidos sejam atendidos.
Ao mesmo tempo, o texto prevê proteção para situações em que uma pessoa aluga ocasionalmente sua residência principal, evitando que as medidas sejam automaticamente aplicadas da mesma maneira a moradores que disponibilizam seus próprios imóveis por períodos limitados.
A iniciativa complementa outra mudança que já está em vigor: desde maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 estabelece um sistema europeu de maior transparência para os aluguéis de curta duração, incluindo registro e compartilhamento de dados entre plataformas e autoridades.
Airbnb contesta proposta
A Airbnb afirma apoiar o objetivo de ampliar a oferta de moradias acessíveis, mas contesta a proposta apresentada pela Comissão Europeia. Em manifestação publicada após o anúncio, a empresa afirmou que o texto acrescentaria incerteza regulatória para anfitriões e, na avaliação da companhia, não aumentaria a oferta de imóveis para aluguel de longa duração.
Essa é uma posição da empresa e não uma conclusão independente sobre o impacto da proposta.
O documento apresentado é uma proposta de regulamento da Comissão Europeia e o texto ainda precisa passar pelo processo legislativo europeu antes de eventualmente entrar em vigor (Magnific)Proposta ainda não é lei
O ponto mais importante para a interpretação da medida é o seu status jurídico. O documento apresentado em 9 de setembro de 2026 é uma proposta de regulamento da Comissão Europeia. O texto ainda precisa passar pelo processo legislativo europeu antes de eventualmente entrar em vigor.
Portanto, não há uma proibição europeia do Airbnb em vigor. O que existe é uma proposta para estabelecer critérios comuns que permitam às autoridades restringir aluguéis de curta duração em determinadas áreas quando houver evidências de pressão sobre o mercado residencial.
A estratégia europeia combina duas frentes: conter determinados fatores que agravam a pressão local sobre a habitação e aumentar a oferta de imóveis. A própria Comissão reconhece que limitar aluguéis de curta duração, isoladamente, não resolve a escassez estrutural de moradias.
A União Europeia (UE) é uma união política e econômica formada atualmente por 27 países europeus, criada para promover cooperação, integração econômica, livre circulação de pessoas, bens, serviços e capitais, além de estabelecer políticas comuns em áreas como comércio, meio ambiente, segurança e direitos dos cidadãos. Sua sede institucional fica em Bruxelas, na Bélgica.
Com informações da Comissão Europeia.
@europeancommission @camara_municipal_lisboa @bcn_ajuntament @airbnb
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