A reforma tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, iniciou os testes de ajustes no sistema, com mudanças significativas para a locação de imóveis de curta temporada, conhecido popularmente como short stay.
A principal mudança foi o aumento da carga tributária para grandes proprietários, que agora foram equiparados ao sistema hoteleiro.
O especialista em mercado imobiliário e sócio-diretor da URBS Imobiliária, em Goiânia (GO), Ricardo Teixeira, explica que a reforma tributária reorganizou os tributos sobre consumo e deixou mais clara a diferença entre renda patrimonial e atividade econômica estruturada. A nova tributação, em fase de testes a partir deste ano, e com cobrança escalonada de 2027 a 2032, não afetará todos os proprietários, apenas os que se enquadrarem como locatários profissionais.
“No caso da curta temporada, o ponto central não é o uso de plataformas digitais, mas o nível de escala, recorrência e faturamento da operação. Quando a atividade se aproxima de um serviço contínuo, com volume elevado, o Estado passa a enxergá-la de forma semelhante à hotelaria”, explica Ricardo.
A implementação da reforma tributária será gradual:
- 2026 → fase de testes da CBS e IBS.
- 2027 → início efetivo da CBS e redução de tributos federais substituídos.
- 2029–2032 → transição do IBS.
- 2033 → sistema plenamente implantado.
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O ponto central da mudança é a equiparação da locação por temporada a atividades de hotelaria, sujeitando-as ao novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA Dual), formado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de estados e municípios; e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), da União.
A curta temporada já era tratada como atividade econômica antes da reforma. O que mudou foi a organização dos tributos: o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) deram lugar à CBS, e o Imposto Sobre Serviços (ISS) foi substituído pelo IBS, enquanto o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) permanecem.
Nesse sentido, a nova legislação estabelece que imóveis utilizados como “serviço de hospedagem” de curta temporada, com aluguel de até 90 dias consecutivos, terão uma taxa efetiva estimada em cerca de 16,8%. Já os aluguéis residenciais de longo prazo pagarão uma alíquota de aproximadamente 8,4%.
“O cenário de tributação mais elevado está associado a operações estruturadas, com múltiplos imóveis e faturamento relevante. Para a pessoa física, a legislação estabelece critérios objetivos: somente quando há mais de três imóveis alugados simultaneamente e receita anual superior a R$ 240 mil ocorre o enquadramento como atividade econômica sujeita aos novos tributos sobre consumo”, detalha o especialista.
Quem aluga poucos imóveis ou tem renda inferior ao limite estabelecido continuará pagando o Imposto de Renda tradicional.
Outra mudança considerável é que os locatários que se enquadrarem no novo IVA Dual deverão emitir Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e).
“Agora, em 2026, durante a fase de testes, terá apenas uma emissão simbólica para que os contribuintes se acostumem com o novo sistema com taxa de 1%. A alíquota cheia do IVA passará a ser aplicada somente a partir de 2032”, pontua Ricardo.
Entre 2019 e 2022, houve crescimento de 69,4% na oferta de imóveis para locação de curta duração no Brasil (Freepik)Crescimento de 69,4% em quatro anos
Embora o Brasil ainda não tenha um cadastro oficial consolidado de todos os imóveis short stay, existem estimativas de mercado baseadas em plataformas digitais e empresas de dados imobiliários.
Entre 2019 e 2022, houve crescimento de 69,4% na oferta de imóveis para locação de curta duração no Brasil, segundo a AirDNA, empresa internacional especializada em inteligência de mercado para aluguel de curta temporada (monitorando anúncios em plataformas como Airbnb e Vrbo).
Em algumas capitais, conforme a consultoria de pesquisa imobiliária Brain Inteligência Estratégica, o aluguel por temporada já representa parcela relevante do estoque residencial:
- Florianópolis → cerca de 7% das moradias;
- Curitiba → 6,3%;
- Porto Alegre → 5,6%;
- São Paulo → 3,7%
O crescimento costuma vir de quatro vetores: turismo, viagens corporativas, nômades digitais e trabalho híbrido, além da demanda por moradia temporária (tratamentos médicos, estudos, mudanças, reformas).
Em Goiânia, levantamento da Airbtics, monitorando anúncios da Airbnb, estima que a diária média (ADR) para locação é de R$ 204, com taxa média de ocupação de 57%, em 2.665 anúncios ativos. A mesma fonte cita uma receita média anual por anúncio de cerca de R$ 41 mil (janela de 12 meses analisada pela plataforma).
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Acesse a LEI COMPLEMENTAR Nº 214, DE 16 DE JANEIRO DE 2025>>
